Jessica Rossitto è un’architetto abilitata a Malta, dove vive e lavora da oltre undici anni. Conosce il maltese, collabora con il Ministero dei Lavori Pubblici e ogni giorno affianca privati e imprenditori stranieri in un mercato immobiliare complesso, fatto di regole precise e complesse.
1. Architetto, lei vive a Malta dal 2014. Cosa l’ha spinta a scegliere l’isola e come è nata l’idea di costruire qui il suo percorso professionale?
Mi sono trasferita nel 2014 ma Malta, io e mio marito veniamo dalla Sicilia e non volevamo trasferirci in un posto troppo lontano dal nostro paese, per cui Malta è stata la scelta più azzeccata. Non ho iniziato a lavorare subito come architetto perchè allora stavo ancora studiando architettura. Mi sono laureata nel 2021 ma, nel frattempo sono successe tante cose. Io e mio marito abbiamo aperto un’attività, una caffetteria, dal 2015 al 2019. Nel frattempo ho imparato l’inglese. Poi, tramite una mia grandissima amica e collega ho iniziato a lavorare, inizialmente ancora da studente, in una compagnia di architetti a Malta. È iniziato così il mio percorso come architetto, ho imparato e continuo ad imparare le leggi necessarie per esercitare al meglio il mio lavoro. Ho preso l’abilitazione a Malta perchè io e mio marito sapevamo che avremmo vissuto qui e non ci saremmo più spostati. Infatti ci siamo sposati a Malta e qui sono nati i nostri tre figli. A maggio 2026 farò un anno di abilitazione a Malta.
2. Ha conseguito certificazioni in lingua maltese, una scelta non comune per un professionista straniero. Quanto conta, concretamente, parlare maltese nel suo lavoro con gli uffici e le autorità locali?
Ho conseguito quattro certificazioni di lingua maltese: livello 1, livello 2 e conversazione di livello 2. L’anno scorso ho sostenuto gli esami di maltese per stranieri con l’Università di Malta, anche quello superato con successo. I motivi per cui ho deciso, da straniera, di imparare la lingua maltese sono tanti.
Il primo sono sicuramente i miei figli. Voglio far capire loro che il maltese è una lingua importante, dal momento che vivono qui. Noi ci aspettiamo sempre che i nostri figli siano migliori di noi, ma loro partono sempre dalle basi, e le loro basi siamo noi. Quindi se io non imparo, a loro non viene la voglia di imparare. Di conseguenza ho deciso di anticipare i tempi: ora che hanno iniziato le scuole primarie, posso anche aiutarli con i compiti quando incontrano delle difficoltà. Molto probabilmente, in futuro, saranno loro i miei più grandi insegnanti di maltese ma, intanto, sono io a dare il primo impulso.
Il secondo motivo è il contesto lavorativo. Nonostante nel 2026 viviamo in un mondo in cui l’inglese è diventata la lingua internazionale, non tutti lo parlano. Ho tantissimi clienti maltesi che hanno difficoltà espressive in inglese e molto spesso mi parlano in maltese. Io li capisco, anche se spesso rispondo in inglese, perché le parole in maltese non sempre mi vengono spontanee. Ci provo e faccio del mio meglio, cercando di migliorarmi costantemente. Il fatto che capisca la loro lingua li mette a proprio agio, perché sentono che mi avvicino a loro invece di aspettarmi che siano loro ad adattarsi.
Il terzo motivo, che definisco meno importante, ma neanche troppo, è il desiderio di sentirsi parte della comunità. Vivo a Pietà da undici anni, ormai ci conoscono tutti, i vicini, abbiamo amici, ci sentiamo parte di questa città. Anche una conversazione leggera, un saluto al mercato, due parole al negozio, è molto più bella se la fai in maltese. E soprattutto, i maltesi ti guardano in modo completamente diverso quando ci provi. Quello che molti stranieri non capiscono è che ai maltesi basta pochissimo per avvicinarsi a te: basta il minimo sforzo, la minima conversazione. Quando vedono che ci provi davvero, cambiano completamente atteggiamento, creano una sorta di attaccamento empatico. Restano quasi stupiti, in senso positivo, e questo ti dà una soddisfazione enorme.
L’ultimo motivo, tutt’altro che trascurabile, è il lavoro. A ottobre del 2022 sono entrata a lavorare con il Ministero dei Lavori Pubblici, e le selezioni per un contratto a tempo indeterminato richiedono la conoscenza non solo dell’inglese ma anche del maltese. Quindi, in parte, ero anche obbligata a studiarlo. Sono però contenta di averlo fatto, perché sono l’unica straniera nel mio blocco di uffici a parlarlo, o almeno a provarci. Anche le piccole cose contano, il fatto che capisca i colleghi quando parlano tra loro in maltese, anche se poi rispondo in inglese, li rende felici. Mi hanno dato tante soddisfazioni in questo ambito, e non era scontato, entrare a lavorare con il Ministero non è semplice.
Sono molto contenta di quello che ho costruito e, soprattutto, sono felicissima di aver studiato questa lingua. Non è semplicissima, ma neanche difficilissima, tutto dipende da quanto voglia metterci per migliorare te stesso.
3. Molti stranieri che acquistano un immobile a Malta si trovano impreparati di fronte alla complessità tecnica e documentale. Qual è il contributo concreto di un architetto in questa fase, e perché è importante coinvolgerlo prima di firmare qualsiasi contratto?
E’ importante coinvolgere sempre un architetto fin dall’inizio, e i motivi sono molto semplici.
Innanzitutto, la figura dell’architetto, fortunatamente, a Malta è vista come una figura onnipresente in tutto ciò che riguarda compravendite, pratiche e documentazione. Anche il minimo documento deve passare per un architetto, soprattutto a livello immobiliare, che si tratti di residenziale, commerciale, storage o qualsiasi altra tipologia.
La cosa più importante da capire, soprattutto per le persone straniere alle quali non do alcuna colpa, è che molto probabilmente nel loro paese la figura dell’architetto non è vista nello stesso modo in cui è vista qui. Una volta che firmi un contratto, anche se hai sei mesi di tempo, hai già firmato un preliminare. Quindi cosa succede? Molte cose devono poi essere fatte di fretta. Se stai accendendo un mutuo, la banca prima o poi ti chiederà la documentazione dell’architetto: i form bancari, il land registry, il site plan, i permessi, eccetera.
Noi architetti abbiamo l’obbligo di verificare che questi permessi e tutta la documentazione, sulla quale abbiamo una grande responsabilità, siano predisposti secondo criteri corretti e ragionevoli anche dal punto di vista economico. Molto spesso mi capita che, una volta firmato il compromesso, vado a vedere l’immobile e mi trovo davanti a planimetrie che non corrispondono a quanto approvato. A quel punto devo confrontarmi con il venditore e spiegargli,perché è un suo obbligo, che è tenuto a fornirmi tutte le planimetrie approvate dalla Planning Authority in conformità con lo stato attuale dell’immobile. Ovviamente lì la situazione si complica.
L’architetto deve essere bravo a spiegare le cose con chiarezza, deve far capire che certe regolarizzazioni sono necessarie, altrimenti il mutuo non passa e si rimane bloccati, sia il venditore che l’acquirente. Spesso questa cosa non va così dritta come si potrebbe pensare. Mi è capitato di dover discutere con i venditori, e lo dico subito, non lo faccio perché voglio impedire al mio cliente di acquistare la casa, ci perderei anch’io, lo faccio esclusivamente perché è la legge a imporlo, e non si può fare altrimenti. Molto spesso il venditore risponde: “ma il mio architetto quando ho fatto la casa non me l’ha detto.” E lì mi trovo in una posizione difficile, ma spiego che certe modifiche sono state fatte dopo l’acquisto, e che quindi la responsabilità non era dell’architetto precedente.
Da questa esperienza ho imparato che quando il mio cliente acquista casa, non bisogna fermarsi solo alla preparazione dei documenti. Prendo le misure, le verifico, controllo che tutto sia in ordine, e poi lo informo: “guarda, per legge hai questi vincoli. Se vuoi fare un controsoffitto, tieni presente che sei già all’altezza massima di 2,60 metri: puoi realizzarlo solo a perimetro, occupando al massimo il 30% della stanza.” E così via, con quante più informazioni possibili.
Lo faccio anche perché i clienti partono sempre dal presupposto “io ci vivrò per sempre”, ma non è necessariamente così. I casi della vita non si possono prevedere, ti stanchi del paese, decidi di tornare a casa, vuoi vendere. E da lì riemergeranno tutti i problemi irrisolti.
Per questo cerco sempre di essere quanto più chiara e trasparente possibile. Quello che consiglio sempre a chi mi conosce, e sa quanto amo questo lavoro, più di ogni altra cosa, subito dopo i miei figli, lo metto sempre in chiaro, è questo: l’architetto lo paghi una volta sola, e non devi pagarlo altre dieci volte. Perché l’architetto vuole il meglio per te, vuole che tu abbia tutto in ordine per il futuro. Noi non pensiamo solo al presente, pensiamo anche a quello che verrà dopo. E cerchiamo di darti quante più informazioni possibile, in modo da non creare problemi nel momento in cui, un giorno, deciderai di vendere quell’immobile.
4. Tra i servizi dello studio di architettura c’è anche la consulenza per cambi di destinazione d’uso, un’area molto delicata per chi vuole aprire un’attività commerciale a Malta. Come si orienta un imprenditore straniero in questo processo?
Mi sono capitati moltissimi clienti, soprattutto stranieri, che vogliono aprire un’attività a Malta. Quando mi viene richiesta una consulenza, chiedo sempre innanzitutto di che tipo di attività si tratta, perché ogni tipologia ha una diversa classe d’uso. Una volta chiarito questo, passo ad altre domande pertinenti. Questa è la prima fase, e la più importante.
Faccio quindi una ricerca iniziale: parlo con il cliente della sua attività, di cosa vuole fare, come vuole impostarla, cosa intende inserire al suo interno, perché ogni classe d’uso consente determinate cose e ne esclude altre. Per esempio, la classe 4D consente la cottura, la 4C non consente di cucinare ma permette la vendita e il riscaldamento degli alimenti. Poi ci sono le classi 2C e 3C, che riguardano l’ambito educativo, come le scuole private. E poi c’è la classe 4B, che racchiude gran parte del contesto retail, vendita al dettaglio, negozi, minimarket, concessionari auto e molto altro ancora. Una volta capito cosa vuole il cliente, iniziamo a fare una ricerca delle aree, individuiamo la zona, la via, la posizione migliore per quel negozio o quel locale commerciale. Molto spesso il cliente arriva già con uno spazio in mente, ma io riparto sempre da zero.
Capita frequentemente, spesso perché l’affitto è basso, che i locali commerciali non vengano venduti ma affittati. Si apre quindi un altro percorso: stipulare un agreement, un contratto con il proprietario. E molto spesso mi trovo davanti a locali classificati 4B che devono essere trasformati in 4C, perché il cliente vuole aprire, per esempio, una caffetteria. A quel punto devo spiegare con chiarezza qual è la difficoltà, quanto tempo richiede un’applicazione per il cambio di destinazione d’uso e quanto capitale iniziale dovrà essere investito senza ricevere ancora alcun profitto.
Quindi non faccio solo l’architetto, in quella fase devo essere anche un po’ il loro commercialista. Siamo un po’ avvocati, un po’ notai, architetti, ingegneri e commercialisti, cerchiamo di fare tutto, lavoriamo davvero a 360 gradi. Il consiglio che do sempre a chiunque voglia aprire un’attività a Malta è questo: affiancatevi fin dall’inizio a un architetto e a un buon commercialista, che vi aiutino a capire quanto capitale iniziale dovrete investire. E soprattutto, quando scegliete il locale, cercate di trovarne uno che abbia già la classe d’uso corrispondente alla vostra attività, in modo da evitare perdite di tempo legate a un’applicazione per il cambio di destinazione d’uso.
5. Come può essere contattata per richiedere una consulenza?
i miei clienti di solito mi contattano tramite un messaggio a questo numero di cellulare. Se ho il telefono in mano, rispondo immediatamente e dico anche che possono chiamarmi se hanno bisogno di parlare direttamente. Se non rispondo immediatamente, consiglio sempre di mandarmi un messaggio, così posso memorizzare il numero di telefono e contattarli. Oppure è possibile contattarmi tramite la mia e-mail [email protected]
Se volete una consulenza per un appartamento o un negozio a Malta, affidatevi a chi conosce bene le leggi e i regolamenti. Jessica Rossitto unisce competenza tecnica, esperienza sul campo e quella chiarezza rara che trasforma una pratica burocratica in una decisione consapevole.
